21/06/2022
Fonte: Assessoria de Comunicação do IBDFAM (com informações do STJ)
De acordo com o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ no tema 1.1127, é válida a penhora de bens de família de fiador dado em garantia em contrato de locação de imóveis, independente de ser residencial ou comercial, nos termos do artigo 3º, inciso VII, Lei 8.009/1990.
A partir deste julgamento, juízes e tribunais de todo o país poderão aplicar a decisão em outros processos semelhantes, de acordo com o precedente qualificado.
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator dos recursos especiais, “o fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (Código Civil, artigo 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, artigo 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação”.
De acordo com o magistrado, o tema surgiu para reanálise do precedente fixado no REsp 1.363.368 e do enunciado 549 da Súmula do STJ, nos quais é válida a penhora de bens de família de propriedade do fiador em contratos de locação.
O ministro considera que a Lei 8.009/1990 prevê exceções à regra de impenhorabilidade do bem de família, entre elas, a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Baseado neste cenário, as cortes superiores passaram a debater se a locação ser residencial ou comercial traz algum impacto na regra de impenhorabilidade do bem de família do fiador. Em maio de 2022, o Supremo Tribunal Federal – STF definiu como constitucional a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, seja residencial ou comercial.
Para Salomão, a lei não distingue os contratos de locação para fins de afastamento de regra de impenhorabilidade do bem de família. Assim como entendeu o STF, o ministro observa que não é possível criar distinções onde a lei não o fez, sob pena de violar a isonomia no instituto da fiança, uma vez que o fiador de locação teria protegido seu bem de família enquanto o fiador de locação de residencial poderia ter o imóvel penhorado.
O ministro aponta que reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador viola a autonomia da vontade negocial, gerando impacto na liberdade do locatário de empreender e no direito de propriedade do fiador, uma vez que a fiança é a garantia menos custosa e mais aceita por locadores.
“Afastar a proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas de que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial, decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação”, comenta o ministro.